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KOMPAN说|一个楼盘是否真正用心和重品质?你需要找到新的观察角度!

时间:2018-08-06 16:07:32

  一、


  中国房地产38年的发展史,正是一部悲喜交加、跌宕起伏、跨越式发展的野蛮生长史。


  短短38年,与其他传统行业相比较,房地产行业依然是如此年轻。虽然TA看起来如此强大,但冲动、浮躁、易膨胀这些年轻气盛的特点TA可一样都不少。


  短短38年,却已经有人用“黄金十年”、“白银十年”、“后地产时代”这样的词汇来为中国房地产断代写史,一方面足以见得国人对于房地产的关注程度,一方面也令人慨叹个体在历史面前的渺小。


  年轻的房地产行业,在短短38年的发展历程中,似乎一直都绕不开这三个关键词:



  围绕“上规模、控成本、快周转”的九字经,伴随着一批又一批开发企业的崛起与衰落。“不管是真经,还是歪经,只要有用就是正经的好经。”秉持这样的执念,我们看到广大开发商们或飞奔驰骋或跌跌撞撞,一路豪情万丈,一路喜忧参半。


  在这场由买卖双方共同参与的盛宴里,有一个买方高度关注的关键词,却如一道经常缺席的主菜,更多地只是成为卖方品牌宣传和项目广告文案中的诱人点缀——你尽可放飞想象,哥只是一个传说!


  这位“哥”的名字叫做:高品质!



  “房子住着住着就漏了,品牌做着做着就烂了”,“尖子班都在比谁好,这个班却在比谁更差”——这些极端的声音和少数负面的案例,也在以另一种方式警醒着年轻的房地产行业。


  曾经年少轻狂的终会走向成熟,被压抑的需求终究会被释放,广大置业者对于高品质住宅的渴求恰如嗷嗷待哺的婴孩。


  市场的份额争夺,就像踏上美洲大陆的欧洲人,眼里只有取之不尽的天然资源,怎么才能占有更多?


  安抚不满的印第安人,那需要在腾出抱着金矿的双手之后。


  随着中国经济新常态以及“房住不炒”时代的来临,长久以来被开发商主导的卖方市场也正在发生微妙却影响深远的变化——“上规模、控成本、快周转”的九字经到底还能念多久?


  “五星期建成的家”是越来越难卖了,那么真正高品质的好楼盘呢?


  二、


  高周转背景下泥沙俱下,有购房者感叹:买到品质住宅项目,怎么就像买彩票中大奖一样可遇不可求?!上车心切的置业者在交房维权的烈日下苦苦追问:怎样才能挑到一个靠谱的楼盘呢?


  有人说,看售楼处是否高端大气;有人说,看样板间的装修档次;还有人说,看售楼处置业顾问的服务细节;甚至有人说,要看售楼处的卫生间是否干净整洁,以此来判断楼盘的品质。


  注重细节、以小见大的评判方式有一定可取之处,毕竟在越容易被忽视的地方越能显现一个项目的用心程度。当然,这些外在表象或简单花钱就能搞定的方面,早就被很多房企认知并有意识的弥补。


  透视一个楼盘是否真正的用心和重品质,有经验的购房者需要寻找到新的观察角度。


  近几年,我经常会受邀参观一些优秀的地产项目,了解他们在品质上的匠心追求,学习他们在细节上能够带给业主感动的设计。


  在遍访了国内主流品质楼盘后,我发现了一个长久以来非常容易被忽略的细节:小区园林景观中的游乐配套设施!


  这是一个很有趣的发现——


  无论是在售住宅项目还是新近入住的小区中,游乐健身设施基本上都是标配;作为一项基本的功能性需求,新建小区中已极少有不配置的游乐健身设备的。


  但是,这么一项既有功能性、又具备景观展示性、与业主日常生活紧密相关的内容,在开发商的景观样板区和营销宣传中却经常难觅踪影。


  高耸气派遍挂石材的小区大门很好,上万、十几万一株的珍贵苗木很好,N重的花海景观很好,昂贵的石材路面、雕塑、喷泉、水池很好(当然前提都是后期小区物业维护能够到位)。但是,在满足业主观感的同时,如何满足业主在小区中日常游乐、健身等功能性的需求,大部分开发商的重视程度和成本投入其实并不足够。

  实际的情况经常是:前期的建筑设计和园林景观设计中,并没有从业主生活需求角度做专项的深入考究,因此景观示范区中看不见,广告介绍中看不见,销售承诺中看不见,更不要说确定样式和品牌。到了项目营造后期,在成本与工期双重压力下,购置几件游乐设备匆忙进场安装,聊胜于无,何谈品牌与品质。


  在郑州曾发生这样的案例:临近交房,游乐健身区域依然空空如也;在广大业主的强烈声讨之下,方才匆忙摆放几件所谓“儿童游乐设施”,被业主斥为“三无产品某宝款”。日后的使用情况和安全性,怎么能不令人担忧!


  (对于这样破败的游乐健身设施,我们并不陌生1)


  但从国内一线城市品质开发商的品质项目以及发达国家改善型社区的情况来看,都会将游乐设施作为园林景观的重要组成部分,加以精心打造,使其兼具日常使用和园区美化功能——是的,住宅小区不仅是用来看的,更是用来居住和生活体验的!


  下图来自于法国MANDEURE的一个社区,同样是游乐健身设施,大家可以对比感受下:




  (呵呵,好吧,真的是不能比,没有对比就没有伤害)


  观察一下您所在的小区,或者在购房时向置业顾问探询相关的话题,你一定会有更多真实的发现。


  三、


  世界上最早的游乐设施起源于欧洲。


  在欧洲古代,人们为庆祝丰收举办的庆典上,出现了人力推动的旋转木椅(旋转木马雏形)。1837年的维也纳博览会上,正式推出了木马骑乘。至1900年出现第一家游乐设施制造公司,游乐设施的制造进入产业化时代。


  世界游乐行业的快速发展则是在第二次世界大战之后,随着世界经济的复苏腾飞、民众生活水平的提高以及科学技术的快速发展,游乐设施开始向科学性、趣味性、知识性、新奇性的方向演化。其功用也由最初单一的玩耍之需,向功能型设备转化。


  在欧洲游乐设施发展的早期,它们主要被安放在公园项目上,是主题游乐公园的大发展带动了游乐设施的大飞跃。1955年7月建成的洛杉矶迪士尼乐园,使人们开拓了游乐设施制造的新思路,游乐园发生了质的变化,游乐设施制造业也随之得到了空前的快速发展。


  进入到20世纪末,公园住宅主题兴起,将公园景观概念引入到小区内,开发商们成为争相效仿的举措,游乐设施也成为了引进的重要元素。发达国家住宅小区内的游乐设施配套一直备受重视,并在不断提升品质;国内一线城市开发商也开始在此方面发力。


  游乐设施的配备是对社区居民生活细致的照顾,在欧洲被是高度重视的乐居问题。他们通常会被当作一个极其重大的问题来向企业寻求解决方案,尽最大可能满足居民对社区游乐的要求。


  我有一位在德国留学的朋友曾给我讲述过他居住过的社区,在引进游乐设施过程中经历的事情——


  有一年暑假,他去德国的巴伐利亚小镇上居住,恰逢当地的房屋协会要给他居住的社区设计一处户外活动区域。房屋协会想在社区旁建造一个游乐场,但社区的居民们认为游乐场不应只是纯粹的游乐场所,它还应该是一个可以吸引人们休闲社交的场所。


  居民代表和房屋协会的代表经过几次商量,终于决定引进一个全年龄段的游乐场所,社区内的居民都可行使自己的游乐权和社交权。于是由居民代表委托房屋协会选用第三方——来自丹麦的国际游乐设施品牌KOMPAN进行合作,根据社区居民的诉求共同制定解决方案。


  为了能够给各个年龄段与各种身体素质的居民提供一个能够参与社交活动的空间,他们研究了多种方案,兼顾考虑到相关设施的价格、使用人群以及材质的耐用、牢固等多种因素。最后该社区游乐场采用了KOMPAN某系列组合产品,该套游乐设施采用了高密度聚乙烯板材(HDPE)和镀锌钢材,不仅美观环保,而且结实耐用,兼顾了社区里各个年龄段的居民。



  朋友说,在国外游乐设施的采用不只是安装一套设备的小事,更是对社区居民的尊重和关爱。在中高档社区里,注重人性化设计的高端游乐设施的引进是非常普遍的现象;即便在一些普通的社区里,游乐设施的引进也不能将就,这是由欧洲国家公共福利和很多项严格的建筑标准所决定的。


  (HOORSWEDEN)


  据统计,在欧美发达国家的住宅设计上,会有70%左右的项目在游乐设备的配套上会采用品质型定制类解决方案。关注社区居民的日常游乐健身需求,全方位的考虑小区内各年龄段人群对游乐设施的需求,是非常基本的一个问题,是品质社区的应有之义。


  (OSLONORWAY)


  四、


  千禧年后,我国房地产行业的发展明显加速,国外“公园式住宅”的理念被搬到了国内,“生活在公园内”的概念被开发商炒得很火。


  最先在北上广深等一线城市的小区里,出现了针对儿童设计的游乐设施以及针对中老年人投放的健身器材。这时的游乐设施还相对简陋,偏居于社区景观的一隅,使用频繁又疏于维护,加之本身质劣价廉,后面的故事可想而知。


  在最近的十来年里,一方面是房价的飞速上涨,一线城市动辄5~10万/㎡、二线/新一线城市动辄2~5万/㎡的房价,令购房者感慨万千;另一方面,在“控成本、保利润”的驱使下,部分开发商仍在把购房者当外行、使用TB款的游乐设施,即使不被业主投诉维权,也会在行业内贻笑大方。


  房子是用来住的。购房者对于社区生活品质要求的升级,也促使开发商必须在满足全年龄段客户居住功能需求、提升业主生活品质方面多下硬功夫!


  而游乐建设设施,正是关系到楼盘品质的重要方面。北上广深以及欧美发达城市的昨天,就是郑州的明天;小区内游乐设施的品牌和品质,日益成为置业行家和购房老炮们评判一个楼盘是否是“品质盘”的绝佳视角。



  (中国上海铁狮门江湾新城)


  (中国深圳盐田)



  (中国江苏苏州)


  那么我们大郑州的实际情况是怎样的呢?


  历时两个多月,我们实地走访了20多个已交付/拟交付的住宅项目,调研的结果令人感到失望:高价楼盘里的游乐设施并不一定高端,高端小区里的游乐设施并不一定品质。


  在这27个楼盘里,真正配置国际品牌的品质型游乐设施的项目仅有2个,而这两个楼盘恰恰是郑州在售项目中的明星热销楼盘,其开发商对品质的追求在郑州也是有口皆碑。


  让人担忧的是:部分楼盘仍在选用“三无TB款”。短期使用后便有明显破损、缺件,夏日里散发浓郁的塑料怪味,金属漆面剥落,甚至有烫伤小朋友PP的风险……其安全性、健康环保根本无从谈起;更不用提蠢笨的造型和艳俗的色彩搭配,成为小区景观中令人侧目的败笔!



  (对于这样破败的游乐健身设施,我们并不陌生2)


  五、


  曾听过这样一则寓言故事——


  一位家庭主妇为客厅新添置了一条毛毯,铺上后发现客厅破旧的茶几和毛毯不匹配,就新买了一套茶几。等到茶几摆好后又发现室内的地板和茶几不搭,于是又重新铺装了地毯。地毯铺好后又发现屋内的摆设和地板不和谐,只能张罗置换屋内摆设……这则故事试图告诉我们,一项设施甚至一个细节,对于整体环境具有怎样的影响力。


  反过来思考小区的配套设施:一个加装“三无TB款”游乐设施的开发商,会花心思做好其它的配套吗,这样的楼盘会是让您安居乐业的品质楼盘吗?!是的,选用大品牌、高品质游乐设施的项目,品质未必100%好;但采用质劣价廉游乐设备的项目,品质一定不会好。


  今天的郑州房地产市场,售楼处争奇斗艳,大师操刀设计的门脸不能输给同行竞品;案场人员精气神不足?那就来碗新鲜的鸡血,放完血的老母鸡还能再给大伙炖一碗温暖的鸡汤;斥资千万打造的样板间定要博采众长、精益求精,完工后再在室内贴满“非交付标准”的字样;你嫌弃我们售楼处的洗手间不够干净整洁?那我就多找两位保洁阿姨,专职实时盯守,一个月的运维费根本不差这六千大元……


  似乎能想到的都在努力去做,但应该做到的似乎总有很多没有做到。


  什么是应该做到的?与业主日常生活体验密切相关的那些事情!



  洋洋五千言,管中窥豹而已。知难行亦难,愿君多珍重。


  


  来自欧洲丹麦的全球非动力游乐设施领军者KOMPAN,已于2018年5月登陆郑州;
  欲了解有关KOMPAN的更多详情,请联系KOMPAN中国:河南康攀游乐设施有限公司;

  官方客户服务热线:400-851-9533
  公司电子信箱:kompan@sina.cn
  公司网址:http://www.kompan.top

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